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Die Mietpreisbremse

E-BookPDFDRM AdobeE-Book
337 Seiten
Deutsch
Tectum Wissenschaftsverlagerschienen am24.10.20161. Auflage
Alexandra Frank befasst sich mit der Umsetzung der äußerst umstrittenen 'Mietpreisbremse'. Sie analysiert dabei das Herzstück des Mietrechtsnovellierungsgesetzes vom 6. März 2015, durch das die §§ 556 d-g in das Bürgerliche Gesetzbuch eingefügt worden sind. Die Autorin stellt dar, inwieweit die Neuregelungen geeignet sind, das vom Gesetzgeber verfolgte Ziel einer Dämpfung des Mietanstieges auf dem angespannten Mietwohnungsmarktes zu erreichen. Die Analyse zeigt die Stärken und Schwächen der §§ 556d ff. BGB und deren Folgen für die Mietvertragsparteien auf und enthält praktische Änderungsvorschläge für eine effektivere Umsetzung der 'Mietpreisbremse'. In einer Gegenüberstellung der Universitätsstädte Marburg und Tübingen untersucht die Autorin zudem die Auswirkungen eines fehlenden Mietspiegels bei der Umsetzung der Mietpreisbremse und zeigt damit die mangelnde Praktikabilität der Neuregelungen in Städten und Gemeinden ohne eine de lege lata normierte Pflicht zur Erstellung eines qualifizierten Mietspiegels auf.mehr

Produkt

KlappentextAlexandra Frank befasst sich mit der Umsetzung der äußerst umstrittenen 'Mietpreisbremse'. Sie analysiert dabei das Herzstück des Mietrechtsnovellierungsgesetzes vom 6. März 2015, durch das die §§ 556 d-g in das Bürgerliche Gesetzbuch eingefügt worden sind. Die Autorin stellt dar, inwieweit die Neuregelungen geeignet sind, das vom Gesetzgeber verfolgte Ziel einer Dämpfung des Mietanstieges auf dem angespannten Mietwohnungsmarktes zu erreichen. Die Analyse zeigt die Stärken und Schwächen der §§ 556d ff. BGB und deren Folgen für die Mietvertragsparteien auf und enthält praktische Änderungsvorschläge für eine effektivere Umsetzung der 'Mietpreisbremse'. In einer Gegenüberstellung der Universitätsstädte Marburg und Tübingen untersucht die Autorin zudem die Auswirkungen eines fehlenden Mietspiegels bei der Umsetzung der Mietpreisbremse und zeigt damit die mangelnde Praktikabilität der Neuregelungen in Städten und Gemeinden ohne eine de lege lata normierte Pflicht zur Erstellung eines qualifizierten Mietspiegels auf.
Details
Weitere ISBN/GTIN9783828865709
ProduktartE-Book
EinbandartE-Book
FormatPDF
Format HinweisDRM Adobe
Erscheinungsjahr2016
Erscheinungsdatum24.10.2016
Auflage1. Auflage
Seiten337 Seiten
SpracheDeutsch
Artikel-Nr.3272950
Rubriken
Genre9200

Inhalt/Kritik

Inhaltsverzeichnis
1;Cover;1
2;Danksagung;6
3;Inhaltsverzeichnis;8
4;Literaturverzeichnis;18
5;Einleitung;34
6;1. KapitelDas Mietrechtsnovellierungsgesetz im Überblick;38
7;A.Regelungsbedarf zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten;38
8;I.Beschreibung der aktuellen Situation in Deutschland;38
9;II.Bisheriges verfügbares rechtliches Instrumentarium;41
10;1.Mietpreisüberhöhung, § 5 WiStG;41
11;2.Mietwucher;44
12;3Preisgrenzen im laufenden Mietverhältnis;48
13;a)Die ortsübliche Vergleichsmiete, § 558 Abs. 1 BGB;48
14;b)Die Kappungsgrenze, § 558 Abs. 3 BGB;48
15;B.Intention und Notwendigkeit der Regelungen;50
16;C.Wesentlicher Inhalt der Regelungen zur Mietpreisbegrenzung;51
17;I.Zulässige Miethöhe bei Mietbeginn und Verordnungsermächtigung, § 556d BGB;51
18;II.Berücksichtigung der Vormiete oder einer durchgeführten Modernisierung, § 556e BGB;51
19;III.Ausnahmen, § 556 f. BGB;51
20;IV.Rechtsfolgen, § 556g Abs. 1 und Abs. 2 BGB;51
21;V.Auskunftsanspruch des Mieters, § 556g Abs. 3 BGB;52
22;VI.Staffel- und Indexmiete, §§ 557a, 557b BGB;52
23;D.Ziele des Gesetzgebers;52
24;I.Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten;52
25;II.Keine Beeinträchtigung des Anreizes für Investitionen in den Wohnungsneubau;53
26;III.Keine Behinderung des Anreizes für den Vermieter bei Mieterwechsel im Bestand zu modernisieren;53
27;IV.Konsequentere Anpassung der Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete;53
28;V.Linderung des Drucks auf Bestandsmieter;54
29;VI.Höhere Gewichtung der ortsüblichen Vergleichsmiete als Bezugspunkt;54
30;VII.Wirtschaftlich erfolgreiche sowie ökologische und sozial verträgliche Gestaltung des gesellschaftlichen Strukturwandels;54
31;E.Vereinbarkeit mit den Vorgaben des Grundgesetzes;54
32;I.Vereinbarkeit mit der Eigentumsfreiheit aus Art. 14 Abs. 1 GG;54
33;1.Verhältnismäßigkeit;55
34;a)Legitimes Ziel;56
35;b)Geeignetheit;56
36;c)Erforderlichkeit;58
37;d)Angemessenheit;58
38;2.Verfassungsrechtlicher Schutz des Mietinteressenten;63
39;II.Vereinbarkeit mit der Vertragsfreiheit aus Art. 2 Abs. 1 GG;65
40;F.Die Mietpreisbremse aus ökonomischer Sicht;67
41;2. KapitelSchwerpunkte der kritischen Analyse der neuen Bestimmungen;70
42;A.Zulässige Miethöhe bei Mietbeginn, § 556d Abs. 1 BGB;70
43;B.Verordnungsermächtigung, § 556d Abs. 2 BGB;71
44;C.Berücksichtigung der Vormiete, § 556e Abs. 1 BGB;77
45;I.Mietminderungen;78
46;II.Mieterhöhungen;81
47;III.Kritische Bewertung;84
48;D.Berücksichtigung einer durchgeführten Modernisierung, § 556e Abs. 2 BGB;86
49;E.Ausnahmen, § 556 f. BGB;95
50;I.Erste Nutzung und Vermietung einer Wohnungen nach dem 01. Oktober 2014, § 556 f. S. 1 BGB;95
51;II.Umfassend modernisierte Wohnungen, § 556 f. S. 2 BGB;103
52;F.Auswirkungen auf die Staffel- und Indexmiete, §§ 557a Abs. 4, 557b Abs. 4 BGB;107
53;I.Staffelmiete, § 557a BGB;107
54;1.Hintergrund und Umfang der Regelung;107
55;2.Kritik an der Neuregelung;111
56;II.Indexmiete, § 557b BGB;112
57;G.Rechtsfolgen, § 556g BGB;112
58;I.Abweichungsverbot zum Nachteil des Mieters, § 556g Abs. 1 S. 1 BGB;113
59;II.Teilunwirksamkeit, § 556g Abs. 1 S. 2 BGB;114
60;III.Rückforderungsanprüche nach den Vorschriften über die Herausgabe einer ungerechtfertigten Bereicherung, § 556g Abs. 1 S. 3, 4 BGB;117
61;IV.Abhängigkeit der Rückforderungsansprüche von einer qualifizierten Rüge des Mieters, § 556g Abs. 2 BGB;122
62;H.Auskunftsanspruch des Mieters, § 556g Abs. 3 BGB;130
63;I.Formerfordernis, § 556g Abs. 4 BGB;135
64;J.Kritik an der gesetzlichen Regelung und Vorschläge de lege ferenda;136
65;I.Novellierung von § 5 WiStG;136
66;II.Ausweis ausreichenden Baulands und Aufstockung der Fördermittel für den sozialen Wohnungsbau;137
67;III.Bundesweite Einführung der Mietpreisbegrenzung;138
68;IV.Erfordernis eines nachweislichen Unterangebotes;138
69;V.Zumutbare Mobilitätserwartung an den Mietinteressenten;139
70;VI.Pflicht zur Erstellung eines qualifizierten Mietspiegels;139
71;VII.Koppelung der Mietpreisbremse auf Ebene der gesetzlichen Ermächtigung mit einem Maßnahmeplan;140
72;VIII.Keine Geltung der Mietpreisbegrenzung bei nachgewiesenen Verlusten und Kostenunterdeckung des Vermieters;141
73;IX.Beschränkung der Mietpreisbegrenzung auf unternehmerisch bewirtschaftetes Immobilieneigentum;142
74;3. KapitelDie zulässige Miethöhe bei Mietbeginn im Rahmen des § 556d Abs. 1 BGB;144
75;A.Voraussetzungen des § 556d Abs. 1 BGB;144
76;I.Mietvertrag über Wohnraum;144
77;II.Vertragsschluss;145
78;1.Erneuerung eines Mietverhältnisses;147
79;2.Parteiwechsel und Novation;150
80;3.Ersatzmieter;151
81;III.Der Begriff angespannter Wohnungsmarkt ;152
82;1.Die Legaldefinition in § 556d Abs. 2 BGB und die maßgeblichen Indikatoren;152
83;a)Der starke Anstieg der Mieten, § 556d Abs. 2 S. 3 Nr. 1 BGB;153
84;b)Die durchschnittliche Mietbelastung, § 556d Abs. 2 S. 3 Nr. 2 BGB;155
85;c)Versorgungsengpässe, § 556d Abs. 2 S. 3 Nr. 3 BGB;155
86;d)Geringer Leerstand, § 556d Abs. 2 S. 3 Nr. 4 BGB;156
87;e)Der unbestimmte Rechtsbegriff angespannter Wohnungsmarkt , § 556d Abs. 2 S. 2 BGB;157
88;aa)Die Bestimmung der Anspannung auf dem Wohnungsmarkt;157
89;bb)Wahrung des Bestimmtheitsgebotes aus Art. 80 Abs.1 S. 2 GG;160
90;cc)Weitere Kritik und eigene Stellungnahme;163
91;2.Beschränkung der Rechtsverordnung auf eine Gemeinde oder einen Gemeindeteil;166
92;3.Segmentsbezogene Betrachtung;167
93;4.Beurteilungsspielraum;169
94;5.Die Befristung der Gebietsverordnung;170
95;6.Die Begründung der Gebietsverordnung;171
96;7.Die Koppelung der Gebietsverordnung mit einem Maßnahmenplan;171
97;8.Das Verhältnis des § 556d Abs. 2 BGB zu § 558 Abs. 3 BGB und zu § 577a Abs. 2 BGB;173
98;B.Die Rechtsfolge des § 556d BGB - Begrenzung der Neu- und Wiedervermietungsmiete;174
99;I.Die zulässige Höhe der Miete ;174
100;1.Inklusivmiete und Teilinklusivmiete;174
101;2.Die Vereinbarung von Betriebskostenpauschalen;176
102;II.Bemessungsgrundlage: Die ortsübliche Vergleichsmiete, § 558 Abs. 2 BGB;177
103;1.Der Begriff der ortsüblichen Vergleichsmiete;177
104;2.Die Bedeutung der ortsüblichen Vergleichsmiete;179
105;3.Die Bezugspunkte der ortsüblichen Vergleichsmiete;182
106;a)Allgemeines;182
107;b)Die maßgeblichen Mieten;182
108;aa)Räumliche Komponente;182
109;bb)Zeitliche Komponente;183
110;cc)Sachliche Komponente;187
111;c)Der maßgebliche Wohnraum;187
112;d)Die fünf Wohnwertmerkmale;189
113;aa)Allgemeines;189
114;(1)Vergleichbarkeit;190
115;(2)Objektive Kriterien;191
116;(3)Vereinbarungen über Wohnwertmerkmale;191
117;bb)Das Merkmal Art des Wohnraumes ;192
118;cc)Das Merkmal Größe der Mietwohnung ;193
119;(1)Bedeutung der Wohnungsgröße zur Ermittlung der Quadratmetermiete ;194
120;(2)Ermittlung der Wohnungsgröße;196
121;(3)Das Problem der Flächenabweichung;197
122;(a)Auswirkungen auf das Wohnwertmerkmal Größe ;199
123;(aa)Zu klein angegebene Fläche;199
124;(bb)Zu groß angegebene Fläche;200
125;(b)Auswirkungen auf die Gesamtmiete;201
126;(aa)Zu klein angegebene Fläche;201
127;(bb)Zu groß angegebene Fläche;203
128;dd)Die Ausstattung der Mietwohnung;206
129;ee)Das Merkmal Lage der Wohnung ;208
130;ff)Das Merkmal der Beschaffenheit der Wohnung ;209
131;e)Die unerheblichen Wohnwertmerkmale;214
132;f)Die Gewichtung der einzelnen Wohnwertmerkmale;215
133;g)Mischungsverhältnis;215
134;h)Die Üblichkeit der Miete;217
135;aa)Das Verbot der Diskriminierungsmieten;218
136;bb)Ausreißermieten;218
137;cc)Die Ermittlung der Üblichkeit - Zweidrittelspanne;220
138;i)Zusammenfassung;222
139;4.Geltungsbereich eines qualifizierten Mietspiegels;223
140;a)Voraussetzungen für die Anwendung des Mietspiegels auf die konkrete Vertragswohnung;223
141;aa)Örtlicher, sachlicher und zeitlicher Anwendungsbereich des Mietspiegels;223
142;bb)Hinzurechnung von Zuschlägen;226
143;b)Die Erstellung des Mietspiegels;229
144;aa)Allgemeines;229
145;bb)Der richtige Begriff der ortsüblichen Vergleichsmiete;231
146;cc)Datenerhebung bezüglich des relevanten Wohnungsmarktes;231
147;(1)Stichprobenhafte Datenerhebung;232
148;(2)Abbildung des üblichen Marktes - Extremwertbereinigung;233
149;(3)Auswirkungen der Extremwertbereinigung auf die Mietpreisbremse;0
150;dd)Datenauswertung;236
151;(1)Tabellenmethode;237
152;(a)Anwendung des Mietspiegels auf die konkrete Vertragswohnung;237
153;(b)Methodik;241
154;(2)Regressionsmethode;244
155;(a)Anwendung des Regressionsmietspiegels auf die konkrete Vertragswohnung;244
156;(b)Methodik;250
157;(3)Vergleich der beiden Methoden;258
158;ee)Dokumentation der Mietspiegelerstellung;262
159;c)Die Vermutungswirkung eines qualifizierten Mietspiegels im Prozess, § 558d Abs.3 BGB;263
160;d)Erforderlichkeit eines qualifizierten Mietspiegels für die Begrenzung der Neu- und Wiedervermietungsmiete im Rahmen des § 556d Abs. 1 BGB?;265
161;5.Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete außerhalb des Geltungsbereichs eines qualifizierten Mietspiegels;266
162;a)Allgemeines;266
163;b)Das Sachverständigengutachten;270
164;aa)Anforderungen an das Sachverständigengutachten;270
165;(1)Richtiger Begriff der ortsüblichen Vergleichsmiete;270
166;(2)Repräsentativität;270
167;(3)Datenbereinigung;272
168;(4)Üblichkeit der Miete;272
169;bb)Die Einholung des Sachverständigengutachtens im Rahmen des § 556d Abs. 1 BGB;273
170;c)Der einfache Mietspiegel im Zivilprozess;274
171;aa)Die Einordnung des Mietspiegels als amtliche Auskunft?;274
172;bb)Die Indizwirkung des einfachen Mietspiegels;276
173;cc)Die Schätzung der Einzelvergleichsmiete innerhalb der Mietspanne;279
174;d)Die Benennung von mindestens drei Vergleichswohnungen;280
175;aa)Allgemeines;280
176;bb)Die Vergleichswohnungen im Miethöheprozess;283
177;e)Die Auskunft aus einer Mietdatenbank;285
178;aa)Allgemeines;285
179;bb)Die Voraussetzungen einer Mietdatenbank;286
180;cc)Heranziehung der Mietdatenbank im Miethöheprozess;288
181;III.Flucht in den Zuschlag ;290
182;1.Untermietzuschlag;291
183;2.Zuschlag für gewerbliche Mitbenutzung;293
184;IV.Geldwerte Mieterleistungen;295
185;4. KapitelVergleich zwischen den Universitäts­städten Marburg und Tübingen;296
186;5. KapitelThesen und Fazit;300
187;A.Thesen;300
188;I.Zulässige Miethöhe bei Mietbeginn, § 556d Abs. 1 BGB;301
189;II.Die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete, § 558 Abs. 2 BGB;301
190;III.Verordnungsermächtigung, § 556d Abs. 2 BGB;313
191;IV.Vormiete, § 556e Abs. 1 BGB;316
192;V.Durchgeführte Modernisierung, § 556e Abs. 2 BGB;317
193;VI.Erste Nutzung und Vermietung einer Wohnungen nach dem 01. Oktober 2014, § 556 f. S. 1 BGB;318
194;VII.Umfassende Modernisierung, § 556 f. S. 2 BGB;319
195;VIII.Auswirkungen auf die Staffel- und Indexmiete, §§ 557a Abs. 4, 557b Abs. 4 BGB;319
196;IX.Abweichungsverbot, § 556g Abs. 1 S. 1 BGB;320
197;X.Teilunwirksamkeit, § 556g Abs. 1 S. 2 BGB;320
198;XI.Herausgabeanspruch des Mieters, § 556g Abs. 1 S. 3, 4 BGB;321
199;XII.Qualifizierte Rüge, § 556g Abs. 2;321
200;XIII.Auskunftsanspruch, § 556g Abs. 3 BGB;322
201;B.Fazit;324
202;Anhang;326
203;1.Mittlere Abweichung von ortsüblicher Vergleichsmiete und Angebotsmiete für Mietwohnungen mit mittlerer Ausstattung und Wohnungsgröße nach Wohnlagen für ausgewählte Städte (Kiel/Hannover/Bonn/Berlin/München/Hamburg/Frankfurt am Main);326
204;2.Entwicklung der Neuvermietungsangebote für Berlin; prozentualer Preisanstieg 2012/2013;0
205;3.Eigentumsform des Gebäudes;328
206;4.Vorkommen von Mietspiegeln in Deutschland;0
207;5.Auszug aus dem Darmstädter Mietspiegel;0
208;6.Definition der Modellvariablen;331
209;7.Erläuterungen zu den Modellvariablen der Ausstattungsmerkmale;332
210;8.Erläuterungen zu den Modellvariablen der Lage;334
211;9.Erläuterungen zu den Modellvariablen der Modernisierung;335
212;10.Übersicht zu der Anzahl der Städten und Gemeinden, die in einer Rechtsverordnung nach § 558 Abs. 3 BGB und/oder § 556d Abs. 2 BGB aufgenommen wurden;336mehr