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Mietminderung - inkl. Arbeitshilfen online

E-BookEPUBePub WasserzeichenE-Book
219 Seiten
Deutsch
Haufe Lexware GmbHerschienen am22.01.20191. Auflage 2019
Mietminderungen bei Wohnungsmängeln zählen zu den Hauptkonfliktpotenzialen zwischen Vermietern und Mietern. Vermieter sind unsicher, wie sie richtig reagieren, Mieter wollen rechtssichere Informationen, die den Vermieter veranlassen, Mängel zu beseitigen. Dieses Buch bietet Rechtssicherheit für beide Parteien.  Es zeigt Ihnen, wie Sie als Mieter Mängel z.B. Schimmelbildung oder Lärmbelästigung nachweisen und wie Sie als Vermieter darauf reagieren können. Mithilfe der Mietminderungstabelle erfahren Sie, welche Möglichkeiten der Minderung es gibt und wie Vermieter dagegen vorgehen können. Dazu gibt es Tipps zu allen juristischen Schritten und zur Lösung von Konflikten zwischen Mietern und Vermietern. Inhalte: - Was ist ein Mangel? - Bemessungsgrundlage der Minderung - Ausschluss der Mietminderung: Unerheblichkeit des Mangels, Kenntnis des Mieters bei Vertragsabschluss, Schadensverursachung durch den Mieter, Vereitelung von Erhaltungsmaßnahmen u.v.m. - Rechte und Pflichten von Mietern und Vermietern - Besonderheiten bei Lärm, bei Feuchte und Schimmel, Umweltgiften - Wann sich der Gang vor Gericht wirklich lohntArbeitshilfen online: - Musterbriefe für Vermieter und Mieter - Checklisten - Mietminderungstabelle - Gesetze

Die Rechtsanwältin Birgit Noack ist seit über 15 Jahren als Beraterin beim Haus- und Grundbesitzerverein München mit dem Schwerpunkt Mietrecht tätig.mehr
Verfügbare Formate
BuchKartoniert, Paperback
EUR24,95
E-BookPDF1 - PDF WatermarkE-Book
EUR23,99
E-BookEPUBePub WasserzeichenE-Book
EUR23,99

Produkt

KlappentextMietminderungen bei Wohnungsmängeln zählen zu den Hauptkonfliktpotenzialen zwischen Vermietern und Mietern. Vermieter sind unsicher, wie sie richtig reagieren, Mieter wollen rechtssichere Informationen, die den Vermieter veranlassen, Mängel zu beseitigen. Dieses Buch bietet Rechtssicherheit für beide Parteien.  Es zeigt Ihnen, wie Sie als Mieter Mängel z.B. Schimmelbildung oder Lärmbelästigung nachweisen und wie Sie als Vermieter darauf reagieren können. Mithilfe der Mietminderungstabelle erfahren Sie, welche Möglichkeiten der Minderung es gibt und wie Vermieter dagegen vorgehen können. Dazu gibt es Tipps zu allen juristischen Schritten und zur Lösung von Konflikten zwischen Mietern und Vermietern. Inhalte: - Was ist ein Mangel? - Bemessungsgrundlage der Minderung - Ausschluss der Mietminderung: Unerheblichkeit des Mangels, Kenntnis des Mieters bei Vertragsabschluss, Schadensverursachung durch den Mieter, Vereitelung von Erhaltungsmaßnahmen u.v.m. - Rechte und Pflichten von Mietern und Vermietern - Besonderheiten bei Lärm, bei Feuchte und Schimmel, Umweltgiften - Wann sich der Gang vor Gericht wirklich lohntArbeitshilfen online: - Musterbriefe für Vermieter und Mieter - Checklisten - Mietminderungstabelle - Gesetze

Die Rechtsanwältin Birgit Noack ist seit über 15 Jahren als Beraterin beim Haus- und Grundbesitzerverein München mit dem Schwerpunkt Mietrecht tätig.
Details
Weitere ISBN/GTIN9783648112274
ProduktartE-Book
EinbandartE-Book
FormatEPUB
Format HinweisePub Wasserzeichen
FormatE101
Erscheinungsjahr2019
Erscheinungsdatum22.01.2019
Auflage1. Auflage 2019
ReiheHaufe Fachbuch
Seiten219 Seiten
SpracheDeutsch
Dateigrösse746 Kbytes
Artikel-Nr.4073322
Rubriken
Genre9200

Inhalt/Kritik

Inhaltsverzeichnis
Vorwort

Mangelbegriff
Pflichten des Vermieters
Sachmangel
Vertragsgemäßer Zustand
Fallgruppen für Sachmängel
Nachrüstpflicht des Vermieters
Rechtsmangel
Zugesicherte Eigenschaft
Energieausweis
Wohnflächenangaben
Erhaltungsanspruch
Checklisten zu den Pflichten des Vermieters

Mietminderung
Höhe der Mietminderung
Bemessungsgrundlage der Minderung
Berücksichtigung der Minderung bei der Betriebskostenabrechnung

Ausschluss der Minderung
Unerheblichkeit des Mangels
Kenntnis des Mieters
Kenntnis bei Vertragsabschluss
Kenntnis bei Annahme des Mietobjekts
Kenntnis während der Mietzeit
Schadensverursachung durch den Mieter
Der Mieter vereitelt Erhaltungsmaßnahmen
Ausschluss der Minderung bei energetischer Modernisierung
Minderungsrecht dem Grunde nachgegeben
Energetische Modernisierung
Nachhaltigkeit der Maßnahme
Dreimonatsfrist
Vertraglicher Minderungsausschluss
Individualklausel/Formularklausel
Wohnraummietvertrag
Gewerbemietvertrag
Garantiehaftung
Modernisierungsvereinbarung
Checkliste zur Mietminderung

Rechte des Vermieters
Besichtigungs-/Betretungsrecht
Durchführung von Erhaltungsmaßnahmen
Bestimmungsrecht des Vermieters
Unberechtigte Selbstvornahme des Mieters
Berechtigte Selbstvornahme des Mieters
Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen
Abmahnung
Form/Frist
Inhalt
Einzelfälle
Kündigung
Ordentliche Kündigung des Vermieters
Außerordentliche fristlose Kündigung des Vermieters
Schadensersatzanspruch des Vermieters

Besonderheiten bei Lärm
Ursachen von Störungen durch Lärm
Ruhezeiten/Zimmerlautstärke
Bewertung von Lärm
Einzelfälle
Wohngeräusche
Baulärm
Kinderlärm
Tierlärm
Vorgehensweise bei Lärmbelästigungen
Störung durch Mieter
Störung durch Dritte
Rechtmäßiger Lärm
Beweislast

Besonderheiten bei Feuchte und Schimmel
Ursachen von Schimmel- und Feuchteschäden
Anhaltspunkte für ein falsches Heiz- und Lüftungsverhalten des Mieters
Anhaltspunkte für bauseitige Ursachen
Energetische Modernisierung
Richtiges Lüften
Reaktionsmöglichkeiten des Vermieters
Beweislage

Umweltgifte
Elektrosmog
Legionellen
Anwendungsbereich der Trinkwasserverordnung
Was ist Trinkwasser?
Anforderungen an das Trinkwasser
Gewährleistungsrechte des Mieters
Sonstige Gifte

Vorgehensweise des Vermieters
Klagearten
Zahlungsklage
Räumungsklage
Duldungsklage
Unterlassungsklage
Selbstständiges Beweisverfahren
Vorläufiger Rechtsschutz
Beweislast

Pflichten des Mieters
Anzeigepflicht
Duldungspflicht
Ankündigung der Minderung
Fristsetzung

Mietminderungstabelle Abkürzungs- und Literaturverzeichnis Stichwortverzeichnismehr
Leseprobe

2   Mietminderung



Liegt ein Sach- oder Rechtsmangel im Sinne des § 536 BGB vor oder fehlt eine zugesicherte Eigenschaft der Mietsache, kann der Mieter die Miete mindern (§ 536 Abs. 1 BGB). Das Recht, die Miete zu mindern, stellt eine kraft Gesetzes eintretende Änderung der Mietzahlungsverpflichtung dar. Die Minderung ist daher kein Anspruch, den der Mieter dem Vermieter gegenüber erst geltend machen muss, damit sie eintritt. Auch muss der Vermieter einer Mietminderung nicht zustimmen. Die Minderung besteht so lange fort, bis der Mangel behoben bzw. die Gebrauchsbeeinträchtigung beendet ist (Stürzer/Koch, Vermieterlexikon, Seite 788 ff.).



2.1   Höhe der Mietminderung

Die Höhe der Minderung richtet sich danach, wie stark der Mangel den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache tatsächlich beeinträchtigt. Ist die Tauglichkeit der Mietsache gänzlich aufgehoben, entfällt die Verpflichtung des Mieters zur Mietzahlung vollständig. Ist die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch gemindert, hat der Mieter nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten.

In der Praxis gestaltet sich die Bewertung der Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit der Mietsache durch einen vorhandenen Mangel für die Vertragsparteien problematisch. Gemäß § 536 Abs. 1 Satz 2 BGB ist die Miete angemessen herabzusetzen. Für die Beurteilung der Angemessenheit soll jedoch nicht ausschließlich auf die beeinträchtigte oder aufgehobene Tauglichkeit abgestellt werden, sondern es sollen auch andere Kriterien berücksichtigt werden können (Eisenschmid in Schmidt-Futterer, § 536 Rn 361 ff.).

Beispiel
Fällt die Heizungsanlage im Sommer aus, liegt in der Regel keine oder nur eine geringfügige Beeinträchtigung der Mietsache vor; anders ist jedoch ein Ausfall der Heizungsanlage im Winter zu bewerten. Wird dadurch die Wohnung im Winter unbewohnbar, kann in Extremfällen eine 100 %ige Minderung der Miete infrage kommen.


Wenn es um die Feststellung der Minderungsquote geht, spielen die Umstände des Einzelfalls eine wichtige Rolle. In die Bewertung einfließen können Vertragszweck, Miethöhe, Art und Umfang sowie Dauer der Beeinträchtigung. Versuche, Schemata oder objektive Kriterien für die Berechnung der Mietminderung zu definieren, scheitern in der Regel an der Umsetzung. In der Praxis wird man sich daher meist an Vergleichsfällen orientieren, die durch die Rechtsprechung bereits entschieden sind. Sogenannte Minderungstabellen können eine große Hilfe dabei darstellen, eine sachgerechte Quote zu ermitteln (vgl. Kapitel 10).

Hinweis
Minderungstabellen geben nur Anhaltspunkte für vergleichbare Sachverhalte, ersetzen jedoch keine individuelle Bewertung des Einzelfalls.



2.2   Bemessungsgrundlage der Minderung

Die Minderungshöhe wird zumeist als Quote in Form einer bestimmten Prozentzahl dargestellt. Doch stellt sich dann die Frage, von welcher Miete bei der Berechnung ausgegangen werden soll. Setzt sich zum Beispiel die vertraglich vereinbarte Miete aus einer Nettomiete zuzüglich Vorauszahlungen oder Pauschale für die Betriebskosten zusammen, ist fraglich, ob sich die Minderungsquote auf die Gesamtmiete oder nur auf die Nettomiete bezieht.

Beispiel
Mindert ein Mieter wegen Lärmbelästigungen, die von einer benachbarten Baustelle ausgehen, so könnte man die Auffassung vertreten, dass die Mietminderung von der Nettomiete zu berechnen ist. Die Leistungen, die durch die Betriebskosten bezahlt werden, wie die Beheizung oder die Haumeistertätigkeit, sind grundsätzlich von der Lärmbeeinträchtigung nicht betroffen.

Tritt hingegen wegen eines undichten Dachs Schimmel in einer Wohnung auf, könnte als Grundlage für die Mietminderung die Nettomiete zuzüglich der Heizkostenvorauszahlung herangezogen werden. Durch den Schimmelbefall ist nicht nur die Wohnqualität beeinträchtigt, sondern durch den erhöhten Heizbedarf, der zur Beseitigung der Schimmelschäden erforderlich ist, steigen auch die Heizkosten, die der Mieter bezahlt.


Mit einer Entscheidung vom 6.4.2005 zu einem Geschäftsraummietvertrag hat sich der BGH (XII ZR 225/03, WuM 2005, 384) für die Bruttomiete als Bemessungsgrundlage entschieden. Die Bruttomiete ist die Gesamtheit der monatlich vom Mieter geschuldeten Zahlungen für die Überlassung der Mieträume.

In einer weiteren Entscheidung hat der BGH diese Auffassung auf den Bereich der Wohnraummiete erweitert und hier als Bemessungsgrundlage für die Ermittlung der Mietminderung ebenfalls die Bruttomiete angesetzt (Urteil vom 20.7.2005, VIII ZR 347/04, WuM 2005, 573).

Wichtig
Ausgangspunkt für die Berechnung der Minderungsquote ist immer die Gesamtmiete einschließlich aller Betriebskosten, unabhängig davon, ob diese als monatliche Pauschale oder monatliche Vorauszahlung erhoben werden.


Beispiel
Beispiel a)

Miete 800,00 EUR Vorauszahlung für Heizung/Warmwasser 100,00 EUR Pauschale/Vorauszahlung für Betriebskosten 100,00 EUR Gesamtmiete 1.000,00 EUR

Beispiel b)

Miete 900,00 EUR Vorauszahlung für Heizung/Warmwasser 100,00 EUR Gesamtmiete 1.000,00 EUR

Die Minderungsquote beträgt in beiden Beispielen 25 %, die monatliche Miete verringert sich daher um 250,00 EUR. Die vom Mieter geschuldete monatliche Miete beträgt in beiden Fällen 750,00 EUR.



2.3   Berücksichtigung der Minderung bei der Betriebskostenabrechnung

Auf die Schwierigkeiten, die sich nach der gerade erläuterten Rechtsprechung des BGH im Hinblick auf die jährliche Abrechnung der Betriebskosten ergeben, wird im Folgenden eingegangen. Wie in Kapitel 2.2 erläutert, ist bei der Bemessung der Minderung grundsätzlich von der monatlichen Gesamtmiete auszugehen. Zahlt der Mieter eine Bruttomiete, ohne dass für die Betriebskosten neben der Miete eine Vorauszahlung oder Pauschale geschuldet ist, so bleibt dies für die Betriebskosten ohne Konsequenzen.

In Fällen, in denen der Mieter neben der Miete Vorauszahlungen auf die Betriebskosten schuldet, ergeben sich dagegen bei der Betriebskostenabrechnung erhebliche Probleme. Da die Minderung auch die Vorauszahlungen umfasst, ist im Rahmen der Abrechnung ein geringerer Betrag bei den Vorauszahlungen anzusetzen mit der Folge, dass sich die Nachzahlung aus der Betriebskostenabrechnung erhöht; nämlich um den Betrag, um den der Mieter zu Recht die Vorauszahlungen mindern durfte.

Beispiel 1
Monatliche Grundmiete 800,00 EUR Monatliche Betriebskostenvorauszahlung 200,00 EUR Gesamtmiete 1.000,00 EUR Die Minderungsquote beträgt 20 %, der Mieter zahlt daher monatlich
insgesamt 800,00 EUR, davon 160,00 EUR an Vorauszahlung. Vereinbarte Vorauszahlungen im Jahr: 12 × 200,00 EUR 2.400,00 EUR Abzüglich 20 % 480,00 EUR Tatsächlich geleistete Vorauszahlungen im Jahr 1.920,00 EUR Betriebskostenabrechnung   Die auf die Mieträume entfallenden Kosten im Jahr 2.600,00 EUR Abzüglich geleisteter Vorauszahlungen im Jahr 1.920,00 EUR Nachforderung 680,00 EUR


Werden bei der Abrechnung nur die vom Mieter tatsächlich geleisteten Zahlungen berücksichtigt, müsste dieser nach der (falschen) Abrechnung die zu Recht einbehaltenen Minderungsbeträge nachzahlen. Das Minderungsrecht des Mieters würde hier ins Leere laufen, daher ist das Ergebnis falsch.

Beispiel 2
Monatliche Grundmiete 800,00 EUR Monatliche Betriebskostenvorauszahlung 200,00 EUR Gesamtmiete 1.000,00 EUR Die Minderungsquote beträgt 20 %.   Vereinbarte Vorauszahlungen im Jahr: 12 × 200,00 EUR 2.400,00 EUR Abzüglich 20 % 480,00 EUR Tatsächlich geleistete Vorauszahlungen im...



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Autor

Birgit NoackDie Rechtsanwältin Birgit Noack ist seit über 15 Jahren als Beraterin beim Haus- und Grundbesitzerverein München mit dem Schwerpunkt Mietrecht tätig.Martina WestnerMartina Westner, Rechtsanwältin, ist seit über 15 Jahren als Beraterin beim Haus- und Grundbesitzerverein München mit dem Schwerpunkt Mietrecht tätig.

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